SECURITIZATION (O CARTOLARIZZAZIONE) ALL'ITALIANA

Essa ha avuto origine negli Stati Uniti intorno alla seconda metà degli anni 70, dove si presentarono particolari condizioni nel settore del finanziamento dell’edilizia residenziale. La prima cartolarizzazione di attivi è stata realizzata negli USA da “Bank of America” nel 1977 su un portafoglio di mutui immobiliari…
Successivamente la securitization è stata recepita a livello internazionale…

L’ordinamento italiano ha recepito l’istituto della cartolarizzazione dei crediti solo nell’aprile 1999 con la legge n° 130/99 recante “Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti” composta di 7 articoli…

La Legge 130/99 sembra essere solo servita per “ripulire” i bilanci dai crediti in sofferenza e, da ultimo quella di essere usata quale possibile mezzo per superare le crisi dell’impresa, attribuendole, con accenti più o meno marcati, effetti di risanamento che, in realtà, possono dirsi di appartenerle solo indirettamente…

La securitization è una tecnica particolarmente rischiosa…

Da Magistra Banca & Finanza 2004

Come la securitization incide sul mercato degli immobili?

Il capitale fisso delle imprese (soprattutto case e capannoni) fino al ’97 veniva utilizzato in maniera fissa, cioè come garanzia per le banche in cambio di prestiti. Dal ’97 quelle stesse imprese iniziano a costruire società immobiliari a cui vendono i propri patrimoni immobiliari. Queste società pagano gli immobili e consentono alle imprese di poter ricapitalizzare senza chiedere nuovi prestiti alle banche.

Le società immobiliari recapitano i soldi per acquistare gli immobili andando a chiedere prestiti in banca. Ma come fanno a restituirli con gli interessi?

Li restituiscono in due modi. Il primo è quello di affittare gli immobili al prezzo che la società desidera grazie alla liberalizzazione degli affitti del 1998 introdotta dal governo D’Alema.

Il secondo, quello che più ci interessa, è la vendita degli immobili ad un prezzo più alto. Questo avviene, e gli Usa con i mutui sub prime ce ne hanno dato prova, aumentando la domanda di acquisto delle case. Questa domanda può essere incrementata solo grazie alle banche che concedono mutui più facilmente alle famiglie. E’ con questo percorso che si generano le cosiddette plusvalenze immobiliari, quel meccanismo speculativo che fa aumentare ,vertiginosamente, il prezzo delle case in pochi mesi . Le famiglie le acquistano anche a prezzi esorbitanti perché credono di poter pagare con un mutuo dilazionato in decine di anni.

E in Italia?

Torniamo indietro per un attimo e concentriamo la nostra attenzione sull’Italia. Con la legge sulla liberalizzazione degli affitti del ’98, i canoni di locazione di una casa lievitano enormemente a tal punto che la nuova popolazione che vuole stabilirsi nelle città (migranti, studenti, lavoratori), inizia a vedere il mutuo come la possibilità di avere accesso ad un alloggio in tempi brevi e con la prospettiva di divenirne proprietaria.

Quindi,dieci anni fa la forzatura: la rata del mutuo si sostituisce prepotentemente alla spesa per l’affitto.

Mutuo = affitto. E la crisi?

La percentuale di mutui immobiliari aumenta ad un tasso del 7-9% annuo, nel 2007 l’indebitamento delle famiglie italiane è di 300 mld di euro dei quali 250 mld sono mutui immobiliari.

Nel 2009 il 58% dei redditi degli italiani vengono assorbiti dai mutui, la maggior parte da quelli immobiliari. La crisi, con la conseguente perdita del posto di lavoro (circa 577 mila sono i lavoratori che hanno perso il lavoro dall’ inizio dell’anno), rende ancora più grave la situazione dei tanti che stanno pagando il mutuo. A fine 2008 c’è stato un incremento del 22,3% dei pignoramenti e quasi 2 milioni le famiglie a rischio insolvenza.

In questo contesto di emergenza sociale il 21 ottobre 2009 viene varata dall’Abi la moratoria sui mutui immobiliari. Questa moratoria attiva da gennaio 2010, che rientra nel Piano Famiglie (un programma di “sostegno” alle famiglie da realizzarsi con il coinvolgimento di istituzioni e società civile), prevede il congelamento del pagamento dei mutui per 12 mesi, alla scadenza dei quali non è chiaro come verranno ricalcolati il mutuo e gli interessi maturati.

Due considerazioni ci sembrano necessarie

- Tutti coloro che beneficeranno della moratoria, fra 12 mesi si troveranno di nuovo in una condizione di difficoltà estrema, aggravata dall’intensificazione di una crisi economica che ad oggi non pare darci prospettive di ripresa. Se l’abbiamo definita crisi strutturale di certo tutti quelli che oggi hanno perso il lavoro difficilmente tra un anno vedranno cambiata la loro situazione occupazionale ed economica;

- La moratoria sembra non tener conto delle insolvenze al pagamento dei mutui precedenti al gennaio 2010. Centinaia di migliaia di famiglie già vedono la propria abitazione pignorata (come i dati riportati in precedenza possono confermare) e non potranno rientrare nella moratoria.

Dalla parte dei movimenti, per un nuovo diritto all’abitare!

Questa nuova situazione pone degli interrogativi complessi ma interessanti anche a quelle realtà sociali che affrontano ogni giorno il tema del diritto all’abitare. Come ci rapportiamo a quel ceto medio ridotto al lastrico dai debiti? Quali strumenti e quali obiettivi concreti ci poniamo per generalizzare rivendicazioni che siano in grado di far camminare insieme chi si difende dallo sfratto per morosità e chi da quello per pignoramento?

Partiamo dalle certezze. Su tutto il territorio italiano si stanno sviluppando forme di resistenza concrete ai pignoramenti. Nel solo territorio emiliano sono decine ogni giorno i casi di soggetti che inventano autonomamente modi di lotta per non perdere la casa. C’è chi, in preda alla disperazione, cosparge il proprio corpo di benzina minacciando di darsi fuoco, e chi invece si presenta sistematicamente alle aste giudiziarie “disincentivando” i compratori all’acquisto della propria casa.

Siamo certi però, che tutte queste resistenze hanno bisogno di mettersi in rete, di reclamare da subito la retroattività della sospensione del pagamento dei mutui, di aprire un dibattito sullo sviluppo sociale e ambientale delle città, che sia in grado di combattere gli interessi speculativi, di attaccare la rendita sottraendole spazi per creare nuovo welfare, in comune e dal basso.

Per adesso le case ce le teniamo, poi ne riparliamo … poi!

Luigi Iasci

Stop pignoramenti, moratoria mutui per tutte/i

Il diritto alla casa viene molto prima delle pretese speculative delle banche e delle immobiliari

Presidio della Rete diritti in casa davanti all'Istituto Vendite Giudiziarie di Parma

Gli attivisti e le attiviste della Rete diritti in casa oggi pomeriggio hanno denunciato, davanti all'Istituto Vendite Giudiziarie di Parma, un caso di pignoramento di un'immobile dato dall'insolvenza nei pagamenti delle rate del mutuo bancario.

Il caso della famiglia di Mohammed Safi è emblematico: racconta la difficile situazione di tante famiglie, sia italiane che migranti.

Mohammed è muratore, costruisce case per gli altri, ma rischia di non averne più una sua.

Negli anni precedenti ha cercato casa in affitto ed ha dovuto rinunciare, sia per i costi sia perché, troppo spesso, i grandi e piccoli proprietari immobiliari per pregiudizio non affittano alle famiglie di migranti.

L’unica possibilità che si è aperta davanti a Mohammed per avere un tetto sopra la testa è stata quella di accendere un mutuo ventennale, comprare un rudere a Mezzani Superiore, a pochi chilometri da Parma, e ristrutturarlo a sue spese. Con il sogno davanti agli occhi di diventare proprietario di una casa e di garantire ai propri figli una stabilità economica e una sicurezza abitativa che lui non ha mai potuto avere. Un sogno comune a tanti. Il sogno italiano!

Con il lavoro suo, della moglie e di amici che lo hanno aiutato, il rudere è diventato una casa di tutto rispetto, dove poter vivere decentemente con la sua famiglia.

Purtroppo però, la crisi del settore edile non gli ha garantito di poter continuare a lavorare come negli anni del boom e lui, pur essendo artigiano qualificato, non ha potuto garantirsi un reddito adeguato per sostenere la famiglia e continuare a pagare il mutuo.

Il sogno va in frantumi e la vita di questa famiglia viene stravolta dalle continue minacce di pignoramento dell'immobile, poi dalla richiesta formale dell'Ufficiale giudiziario di liberare la casa, e poi in ultimo dalla sua messa all'asta. La prima udienza, senza incanto, mercoledi 22 ottobre, andata a vuoto, e la seconda udienza, con incanto, oggi 28 ottobre, anch'essa senza risultati (iter tipico della maggiorparte delle vendite giudiziarie in cui i compratori fanno andare a vuoto le prime sedute, aspettando la caduta del 20 % della base d'asta dell'immobile per fare eventuali offerte successive più convenienti).

La casa che oggi viene messa all’asta ha però una particolare caratteristica che non può essere trascurata. E’ abitata da una famiglia che vuole restare unita e vivere nella casa conquistata con tanta fatica e spendendoci i risparmi di 22 anni di permanenza in Italia.

Come viene calcolato dalle banche tutto il portato di lavoro e fatica, ma anche di creatività e ingegno che questa donna e questo uomo hanno donato alle 4 mura che oggi gli vengono sottratte? Una casa ha solo il valore oggettivo del terreno, della location, del cemento e dei mattoni di cui è fatta? Oppure c'è una componente soggettiva di lavoro prodotto che viene omessa da questo calcolo? Nel caso di un alloggio pignorato tutta questa parte di "ricchezza" accumulata non viene restituita.

Non sarà facile, per chi volesse acquistare all’asta quell’alloggio, entrarne effettivamente in possesso.

Mohammed e la moglie rivendicano il diritto di restarci dentro, di poterla usare, magari con un piano di rientro economico adeguato alla loro attuale situazione.

Anche l’ABI ha recentemente riconosciuto lo stato di necessità di tante famiglie sottoposte alle vessazioni del mutuo e sospenderà a partire dal mese di gennaio 2010 il pagamento dei ratei per le famiglie in difficoltà.

Peccato che le procedure di messa all’asta e conseguenti sfratti per mancato pagamento ratei siano già effettivi per tantissime famiglie da anni!!

Vista la situazione di crisi economica drammatica che colpisce tanti lavoratori è necessario il blocco degli sfratti e l’estensione retroattiva della sospensione del pagamento delle rate di rimborso dei mutuo per le famiglie in difficoltà.

Nell’immediato non potremo che opporci alle procedure di sfratto sia ipotecario che per morosità per difendere un diritto, come quello ad avere un alloggio dignitoso, che viene molto prima delle pretese speculative di banche e palazzinari vari.

Se agli sfratti per morosità ci opponiamo con i picchetti, agli sfratti ipotecari ci opporremmo con il blocco delle aste: dalla prossima settimana ci divertiremo a raccontare ai possibili compratori chi sono Mohamed, chi è sua moglie, chi sono i loro bambini e quali sono i loro desideri.

Un avvertimento ai possibili compratori: non si fanno affari sulla vita di chi oggi ha deciso di non pagare la crisi!